¿Qué es el AFO de una vivienda y cuáles son sus requisitos?

La legislatura de edificación es una de las más complejas que encontramos en la actualidad, pues son muchas las normativas y los requisitos que se solicitan a la hora de realizar un nuevo proceso de desarrollo urbano o darle luz verde a una construcción. Uno de los conceptos más importantes que vale la pena tener en consideración si estamos realizando obras en una vivienda es el AFO, del cual venimos a hablarte en detalle en este artículo.

El AFO es uno de los documentos técnicos más importantes relacionados con la certificación del fin de construcción de una nueva edificación. Por ello, en el caso de que te encuentres en una situación como esta, va a ser muy importante que conozcas qué es el AFO de una vivienda, cuáles son los requisitos del AFO, cuándo se necesita solicitar un AFO para una construcción y por qué este es tan importante.

Hablamos de que existe una obligatoriedad para conseguir este certificado una vez que finalizamos la construcción de un inmueble, por lo que en este artículo te dejamos una guía para entender el AFO de una vivienda. De esta manera, si tienes alguna duda sobre cómo solicitar el AFO o de qué manera este afecta a la finalización de edificación de tu vivienda, a continuación podrás resolver todas estas dudas y cumplir todos los requerimientos legales para que esta construcción se desarrolle debidamente. 

AFO: ¿Qué es?

Las siglas AFO hacen referencia al Acta de Fin de Obra, que es un término que se utiliza dentro del ámbito legal y urbanístico sobre todo para hacer referencia a la regulación de las propiedades inmobiliarias. Si has acudido a este artículo es seguramente porque te interesa conocer qué documentos se solicitan al finalizar la construcción de un proyecto residencial nuevo. Generalmente, hablamos de la escritura de división horizontal, la declaración notarial de obra nueva y el acta final de obra o AFO, que tratamos en detalle a continuación.

Ya hemos mencionado que el documento AFO de vivienda sirve para certificar que esta construcción de nueva edificación ha finalizado y que cumple la normativa. Asimismo, en este documento también se especifica que se han otorgado todas las licencias necesarias para que el proyecto sea viable. El documento deberá ser cumplimentado, redactado y visado en todo momento por la dirección facultativa de la obra o, lo que es lo mismo, por el ingeniero o el arquitecto que se encargue del proyecto de ejecución de esta construcción.

A la hora de hablar de este documento también podemos mencionar que en muchos casos suele confundirse con otro AFO. En este caso, hace referencia a un ámbito concreto sobre las edificaciones que construidas antaño no cumplían los requisitos legales, pero se han tolerado durante un periodo de tiempo. Por ello, aunque esta construcción se encontrara fuera de los parámetros urbanísticos que se establecieron, se ha consolidado y se ha asimilado fuera de ordenación, como el propio nombre indica. De esta forma, la obstrucción no sería completamente legal, pero se recoge dentro del marco legal.

Por este motivo, a la hora de solicitar un documento DAFO para un inmueble, lo que estamos haciendo realmente es regularizar esta propiedad, sea un documento u otro. Así se consigue adecuar la vivienda a los requisitos legales más actuales mediante un procedimiento que consolide unos estándares mínimos de habitabilidad y de seguridad. Por este motivo, el documento AFO proporciona una herramienta para que esta propiedad pueda acceder a servicios básicos que antes no tenía o pueda poner esta vivienda a la venta, entre otros aspectos. 

¿Cuándo se necesita un AFO?

Cómo ya hemos mencionado en el apartado anterior, el Acta de Final de Obra, que acredita que la obra ya ha finalizado, permite además que los promotores de una vivienda puedan obtener otros certificados necesarios. Por ejemplo, dos certificados que derivan directamente del AFO son la cédula de habitabilidad y de primera ocupación, que son necesarios para evitar que una reforma se considere ilegal o que una vivienda se tache como una reforma sin licencia.

Por estos motivos, podemos decir que la necesidad de obtener el documento AFO es imprescindible para poder llevar a cabo reparaciones en un edificio de nueva construcción. El AFO lo que hace es ofrecerle protección legal a esta vivienda para poder actuar en diversos casos, siendo los más comunes el de la ordenanza de una edificación de viviendas por parte de un promotor; el de la construcción de una vivienda para su puesta en venta por parte de un particular; o el de la reforma de obra que necesite de una licencia. 

De esta forma, para que el documento de fin de obra tenga validez se tendrá que revisar por el Colegio de Arquitectos correspondiente y deberá además pasar el certificado de eficiencia energética. Estos requisitos son necesarios para que la vivienda pueda alquilarse o venderse, o incluso para que pueda realizarse otras obras como bien hemos mencionado. Asimismo, las firmas de un documento AFO le corresponderán al promotor, al constructor de la obra y a los responsables o directores.

Requisitos de un AFO

Entendido todo lo que hemos mencionado en el apartado anterior, existe una serie de requisitos para solicitar el acta final de obra para una edificación. Podemos encontrar toda esta información recopilada en el marco legal y legislativo perteneciente a la Ley del Suelo y de Rehabilitación Urbana. En este caso, podemos determinar que se establece una serie de requisitos para poder obtener dicho documento que son los siguientes:

• Se debe contar con el certificado de eficiencia energética de obra ya terminada.
• Se tiene que contar con acceso al libro del edificio.
• Se deberá cumplimentar las garantías de la construcción realizada o, lo que es lo mismo, contar con un seguro de central del promotor y de la dirección facultativa de la obra. Todo esto significa que se necesitará tener las instalaciones de los suministros básicos, como electricidad o agua. 

Más allá de todo esto, es cierto que para poder solicitar el acta final de obra, la obra ya debe estar completamente finalizada. Ya que se trata de un tema bastante complejo y que en muchos casos puede resultar difícil de entender por propietarios o personas que no están al día en el ámbito de la legislatura, lo mejor en estos casos suele ser siempre acudir a profesionales que nos asesoren y ayuden durante todo el proceso.

De esta forma, queremos hablarte de ARKespai; una web especializada en servicios de arquitectura legal que trata temas de legalización de vivienda, certificado de coordenadas georeferenciales, certificados de antigüedad, cédulas de habitabilidad, etcétera. Es por este motivo que en el caso de que necesites ayuda para sacar el documento AFO de una vivienda, puedes ponerte en contacto con ellos para que te asesoren o te resuelvan las dudas respecto a cuáles son los requisitos necesarios para sacar el acta fin de obra.

¿Por qué es importante el Acta Fin de Obra?

Aunque ya hemos estado hablando a lo largo de todo el artículo de la necesidad que existe a la hora de obtener este documento, generalmente podemos decir que el acta de fin de obra es esencial para poder garantizar la legalidad, funcionamiento y seguridad de una construcción. Además, ayuda a cumplir con el marco legal en el ámbito de la construcción. Sin embargo, si aún te quedan dudas y no sabes por qué solicitar el AFO de una vivienda, a continuación te explicamos algunos motivos que lo convierten en un documento esencial:

• Lo primero y más importante, como bien hemos expuesto, es que este documento es una certificación que asegura que el edificio cumple con todas las normativas y las regulaciones, de modo que sirve para probar su legalidad.
• En el caso de que se quiera poner en venta o alquilar la propiedad posteriori, va a ser necesario contar también con el acta de fin de obra. Este documento suele requerirse en muchos de los procedimientos del proceso legal, puesto que como hemos mencionado en el punto anterior, es la certificación de que el edificio ha pasado todas las pruebas necesarias y ofrece unas garantías.
• El acta de fin de obra también es un documento necesario para marcar la finalización de la construcción. Es una confirmación formal de que el proyecto se ha finalizado de la forma adecuada y de que se han seguido los procesos y se cumplen los requisitos legales.
• Además de la necesidad de este documento por temas legales, también es necesario contar con el acta de fin de obra si queremos contratar servicios públicos esenciales como los suministros de electricidad, agua, de alcantarillado, Internet, etcétera. Las autoridades requerirán siempre este documento para poder conectar una vivienda a la red pública.
• El AFO también ofrece a un inmueble una capa extra de protección jurídica. Como ya hemos dicho, este documento realmente certifica que la obra se llevó a cabo de una forma legal y se adecúa la edificación a toda la normativa legal.
• En el caso de tener que realizar distintos trámites administrativos posteriores, contar con el acta de fin de obra, acelerará muchísimo estos procesos. Este AFO puede solicitarse en algunos casos para realizar pagos de impuestos u otros procedimientos legales. 
• Finalmente, contar con esta acta de fin de obras le otorgará puntos a cualquier vivienda, puesto que le otorgará asimismo un valor extra, mejorando así su percepción de calidad y el impacto del inmueble.